Der Ablauf im Überblick
- Steuernummer (codice fiscale) beantragen. Ohne sie ist kein Kauf möglich. Sie lässt sich z. B. über das italienische Konsulat oder das Finanzamt (Agenzia delle Entrate) erhalten; wir begleiten Sie dabei.
- Objekt auswählen und besichtigen. Gerade bei älteren Häusern lohnt sich ein kritischer Blick auf Bausubstanz, Zufahrt, Wasser, Abwasser und Heizung.
- Kaufangebot (proposta d’acquisto). Mit der Annahme durch den Verkäufer entsteht häufig eine erste Bindung. Üblich ist eine Anzahlung (caparra).
- Prüfung der Unterlagen (due diligence). Eigentumsverhältnisse, Hypotheken oder Lasten, Baugenehmigungen, Übereinstimmung von Grundbuch-/Katasterdaten (catasto) und tatsächlichem Zustand sowie der Energieausweis (APE) werden geprüft.
- Vorvertrag (compromesso / contratto preliminare). Er regelt Preis, Termine und Bedingungen. Er wird häufig mit einer Anzahlung verbunden; die Folgen bei Rücktritt sollten Sie vorher verstehen.
- Notarieller Kaufvertrag (rogito). Der Notar (notaio) beurkundet den Kauf, prüft die Rechtslage und sorgt für die Eintragung. Sprechen Sie nicht Italienisch, sollte eine Übersetzung bzw. ein Dolmetscher dabei sein.
- Übergabe und Ummeldung. Strom, Gas, Wasser, Müllgebühren und Versicherungen werden auf Ihren Namen umgestellt.
Welche Kosten kommen hinzu?
Zum Kaufpreis kommen Steuern bzw. Abgaben, Notarkosten und gegebenenfalls Maklerprovision. Die Höhe hängt davon ab, ob Sie von einer Privatperson oder einem Bauträger kaufen, ob es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt und wie hoch der Katasterwert ist. Als Orientierung: Bei Kauf von Privat wird für Zweitwohnsitze eine Registersteuer fällig, die deutlich über dem Satz für den Hauptwohnsitz liegt. Genaue, aktuelle Sätze nennt Ihnen der Notar. Eine Übersicht finden Sie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten.
Typische Stolpersteine
- Abweichungen zwischen Plan und Wirklichkeit: Umbauten ohne Genehmigung oder fehlende Eintragungen im Kataster müssen vor dem Kauf geklärt werden.
- Wegerechte und Dienstbarkeiten: Besonders bei ländlichen Anwesen sind Zufahrts- und Leitungsrechte wichtig.
- Vorkaufsrechte: Bei landwirtschaftlichen Flächen oder denkmalgeschützten Gebäuden können Dritte oder die öffentliche Hand Vorkaufsrechte haben.
- Gemeinschaftskosten: Bei Eigentumswohnungen (condominio) sollten Sie Abrechnungen und Beschlüsse einsehen.
- Zahlungswege: Zahlungen laufen in der Regel über den Notar oder nachvollziehbar per Banküberweisung; Barzahlungen in größerem Umfang sind nicht zulässig.
Steuern nach dem Kauf
Je nach Nutzung fallen laufende Gemeindesteuern auf Immobilien sowie Müll- und Nebenkosten an. Wer vermietet oder dauerhaft in Italien lebt, hat steuerliche Pflichten in Italien und möglicherweise in Deutschland. Das sollten Sie vorab mit einem auf beide Länder spezialisierten Steuerberater klären.